Doğu Akdeniz Üniversitesi Finansal Düzenleme ve Risk Yönetimi Merkezi Başkanı ve Bankacılık ve Finans Bölümü öğretim üyesi Prof. Dr. Mete Feridun “İlk Evim Kredi Paketi” ve sonrasında açıklanan “İkinci İlk Evim Kredi Paketi” uygulamalarını Özgür Gazete’ye değerlendirdi
Feridun: Hükümetin konut talebini yükseltmesi değil uygun fiyatlı konut arzını yükseltmesi gerekir
Kredi paketlerine yönelik eleştiriler, özellikle faiz ödemelerinin vatandaşın gelirine göre yüksek oluşu, kredi miktarının yetersizliği ve ev fiyatlarındaki artış gibi konularda yoğunlaşıyor. Piyasa dinamiklerine baktığımız zaman hükümetin uygun koşullarda kredi imkânı sağlayarak orta segmentteki konut talebini yükseltmesi bana göre hatalıdır.
Eğer emlak piyasasına dışarıdan bir müdahale yapılacaksa bu talep değil arz tarafına yoğunlaşmalıdır. Nispeten uygun fiyatlı sayılabilecek konutlara olan talebi yükseltecek ve fiyatların artmasına yol açacak bu uygulama yerine uygun fiyatlı konut arzını yükseltecek sosyal konut projelerini hayata geçirmek daha doğru olur.
“İnşaat maliyetleri ile konut fiyatları arasındaki makasın açılmasına izin vermemek gerekir”
Lüks konut ve dairelere olan talebi bir kenara koyacak olursak, orta segmentteki emlak fiyatlarındaki artışın sebebi bellidir.
Gerek arsa fiyatlarındaki artış gerek dövizdeki artışa bağlı olarak inşaat malzemelerinin fiyatının yükselmesi gibi birkaç sebep sayılabilir.
Esas mesele inşaat maliyetleri ile konut fiyatları arasındaki makasın açılmasını önleyecek tedbirleri zamanında alabilmektir.
Kredi paketlerinden önce hükümetin inşaat maliyetlerini düşürmeye yönelik politikalar da geliştirmesi önemlidir.
İnşaat maliyetleri ile konut fiyatları arasındaki makasın açılmasına izin vermemek gerekir.
“Paketler açıklanırken emlak piyasasında fiyatların yapışkan olduğu dikkate alınmalıdır”
Bu uygulama vatandaşı uygun koşullarda ev sahibi yapmaktan çok piyasadaki alt segmentteki dairelerin satılmasını sağlayacak bir adım gibi duruyor.
Bu segmentteki talebin yükselmesi inşaat şirketlerinin ve emlakçıların daha çok işine gelecek bir uygulama gibi duruyor. Daire fiyatlarını çok yakından takip etmiyorum ama bu uygulamayla konutların ortalama fiyatı artan talep karşısında yükselmiştir diye tahmin ediyorum.
Bu tip uygulamalar hayata geçirilirken emlak piyasasında fiyatların yapışkan olduğu dikkate alınmalıdır.
Yapışkanlık şu anlama gelir: fiyatlar bir kez yükseldikten sonra kolay kolay düşmez.
Yani kaş yaparken göz çıkarma durumu da ortaya çıkabilir. Maksat mevcut konutları tüketmek değil, vatandaşın alım gücü ile örtüşen fiyat düzeyinde konut yaratmaksa fiyatların yükselmesine yol açacak adımlardan kaçınmak gerekir.
“Bankacılık sisteminin düşük maliyetli emlak kredi kullandırma gibi bir zorunluluğu yok”
Şunu da söylemek lazım: Bankacılık sisteminin düşük maliyetli emlak kredi kullandırma gibi bir zorunluluğu yok.
Bu fonun kaynağı hakkında resmi bir bilgi görmedim ama kaynak mevduatlarsa bankaların mevduatları krediye dönüştürürken zarar etmesi doğru değil.
Her ülkede bu tip destek paketleri, benzer uygulamalar vs. oluyor ama bu kaynağı devlet yaratıyor. Eğer yaratılan kaynak bankalara emanet edilen mevduatlarsa bu prensip olarak doğru değil.
“Yaratılan bu kredi imkanının kaynağı hükümet değil bankacılık sektörü”
Bahsedilen rakamlar bankacılık sektörümüzün büyüklüğü düşünülecek olursa finansal istikrarı tehdit edebilecek büyüklükte değil belki ama mevduatları bir grup kredi müşterisine düşük maliyetle kullandırıp bunu da sanki devletin vatandaşa yönelik bir açılımıymış gibi lanse etmek doğru değil.
Benim basından takip edebildiğim kadarıyla yapılan tek açıklama Merkez Bankası’nın bu paket kapsamında belli bir miktar kaynak ayırdığıydı ama detayını bilmiyorum. Yaratılan bu fonun kaynağı konusunda bir açıklama yapılırsa daha sağlıklı bir değerlendirme yapılabilir.
Ama basına yapılan açıklamalardan paketin bankacılık sektörü tarafından fedakârlık yapılarak ve sorumluluk üstlenerek ortaya konmuş olduğu anlaşılıyor.
Eğer durum buysa bu uygun koşullu kredi imkanını sanki hükümetin bir icraatıymış gibi lanse etmemek ve bankacılık sektörüne teşekkür etmek lazım.
“Hükümet bankacılık sektörü üzerinden kaynak yaratmak yerine uygun maliyetlerle konut yapmayı üstlenmeli”
Yaratılan toplam kaynak bizim ekonomimize göre azımsanacak bir rakam değil belki ama memleketteki konut ihtiyacını dikkate aldığımız zaman oldukça yetersiz.
Hatırlanacağı gibi yapılan açıklamada aynı kaynaktan depreme dayanaklı olmamasından ötürü yıkılıp yeniden yapılacak konutların finansmanının sağlanacağı da ifade edilmişti.
Yani ortaya konan kaynağın konut ihtiyacını karşılama açısından net bir şekilde yetersiz olduğunu söyleyebiliriz.
Bu büyüklükte bir kaynakla devletin kendisi uygun maliyetlerle konut yapmayı üstlense çok daha fazla konut arzı ortaya çıkabilirdi. Dolayısıyla, hükümet bankacılık sektörü üzerinden kaynak yaratmak yerine uygun maliyetlerle konut yapmayı üstlenmeli.
“Bankacılık sektörü üzerine düşeni yapmıştır”
Bankacılık sektörüne yönelik birtakım eleştiriler olsa da bu süreçte bankaların üzerine düşeni fazlasıyla yapmış olduğunu düşünüyorum. Gerek düşük maliyetle kredi kullandırma gerekse vatandaşı bilgilendirme konusunda bankaların özverili davrandığını düşünüyorum.
Belki çok eleştiriliyor ama hatırladığım kadarıyla bu uygulama ile kredi tutarının satın alınacak konutun değerinin en fazla yüzde 80’i olmasına ilişkin şart, yani kredi/değer oranı ihtiyati açıdan doğru bir uygulama.
Her kredide olduğu gibi bu kredi paketi çerçevesinde de bir takım sıkı koşullar olması normaldir ve olması gerekendir.
Ama paket mevcut emlak fiyatları ve mevcut ekonomik koşullarda gelir düzeyi düşük vatandaşların birikim yapma ve cari ihtiyaçlarını karşılama kapasiteleri açısından gerçekçi mi orası tartışmaya açık.
