Doğu Akdeniz Üniversitesi (DAÜ) Finansal Düzenleme ve Risk Yönetimi Merkezi Başkanı ve Bankacılık ve Finans Bölümü öğretim üyesi Prof. Dr. Mete Feridun, ülkede yaşanan inşaat patlamasının ekonomiye etkisini değerlendirdi
Feridun: İnşaat patlaması ve plansız yapılaşma ranta dayalı iktisadi modelin bir yansıması
Plansız yapılaşma ve inşaat patlamasını ranta dayalı iktisadi anlayışın bir yansıması olarak değerlendirmek gerekir. Ranta dayalı iktisadi modelin sonucunda kamu kaynaklarının etkisiz kullanımı ve geniş çapta sosyoekonomik adaletsizliklerin artması gibi birtakım olumsuz sonuçlar gündeme gelmektedir.
Ülkemizde yaşanan inşaat patlamasını sırf ekonomik büyümeye yapacağı katkı yönünden ele almaya çalışmak meselenin özüne odaklanmamızı engelleyecektir.
“Belli başlı sektörler sırf ekonomiye katkı yaptıkları için keyfi ve bencil bir şekilde faaliyet gösterebilme özgürlüğüne sahip olmamalıdır”
İnşaat sektörünün ekonomiye büyük bir katkı yaptığını kimse inkar edemez. Ama bu demek değildir ki ekonomiye her ciddi katkı yapan sektör keyfi ve bencil bir şekilde faaliyet gösterebilme özgürlüğüne sahip olmalıdır.
Kısa süre önce tartışma konusu olan İskele bölgesindeki izin süreçleri tamamlanmadan bitirilmiş ve satılmış kaçak inşaatlar buna örnek olarak gösterilebilir.
İnşaat sektörü veya herhangi başka bir sektörün ekonomik büyüme açısından önem taşıyor olması, o sektörün kayıtsız şartsız desteklenmesi ve o sektöre serbestiyet sağlanması gerektiği anlamına gelmez.
Belli başlı sektörler sırf ekonomiye katkı yaptıkları için keyfi ve bencil bir şekilde faaliyet gösterebilme özgürlüğüne sahip olmalıdır.
“Ekonomik aktörlerin beklentisi adaletsiz ve ranta dayalı bir ekonomik sistem olduğu sürece içinden çıkılmaz boyutta birtakım sorunlarla karşı karşıya kalmaya devam edeceğiz”
Ülkemizde hükümetlerin genellikle partizanca ve bireysel olarak ama sıklıkla da sektoral olarak özel teşebbüsler lehine çıkar yaratarak varlıklarını sürdürmekte olduğu bir sır değildir.
Seçmenin beklentisi de bu yönde olduğu başından beri adaletsiz ve ranta dayalı bir ekonomik sistem kurgulanmış olmasının bir sonucu olarak bugün içinden çıkılmaz boyutta birtakım sorunlarla karşı karşıyayız. Devletin ekonomik kaynakları kontrol ederek ve bu kaynaklardan elde edilen rantları dağıtarak kendi varlığını sürdürdüğü bu model iktisat literatüründe Rantçı Devlet Teorisi olarak bilinir.
Ülkemizdeki anlayış bu teoriyle örtüşmektedir. Ekonomik aktörlerin beklentisi adaletsiz ve ranta dayalı bir ekonomik sistem olduğu sürece içinden çıkılmaz boyutta birtakım sorunlarla karşı karşıya kalmaya devam edeceğiz.
“İnşaat sektöründe devletin ciddi bir gelir kaybı var”
İnşaat sektöründeki satışlarda devletin ciddi bir vergi kaybı yaşadığı sık sık gündeme gelmektedir. Bu sadece tapu devirleriyle sınırlı değil, işin gelir vergisi boyutu da var. Özellikle İskele bölgesinde çoğunluğu yabancı olan aracılara yüksek miktarlarda komisyon ödeniyor.
Bölgede bir daire ortalama 150-200 bin sterlin olsa, binlerce dairenin satışından elde edilen gelir milyonlarca sterlin eder. Satış komisyonlarında dönen para o derece büyük ki bölgede emlakçılık yapan ve yabancı olduğu anlaşılan bir şirket kiraladığı dev panoda kendi aracılığı ile konut alan müşterilerine çekilişle lüks marka bir araba vereceğinin reklamını yapıyor.
Her bir emlak satışında avukatların da satış sözleşmeleri için büyük bir gelir elde ettiklerini biliyoruz. Bu kazancın topluma adil şekilde yansıyabilmesi açısından bölgede faaliyet gösteren şirket ve bireylerin gelir beyanlarını doğru şekilde yapmaları gerekir. Bunun kontrolünü sağlamak devletin görevidir.
“İnşaat sektöründen kaynaklanan çarpan etkisi tek boyutlu olarak değerlendirilmemeli”
Bana göre çeşitli kesimler zaman zaman yaptıkları açıklamada inşaat sektöründen kaynaklanan çarpan etkisini tek boyutlu olarak ele alıyor. Çarpan etkisi, ekonomide yapılan bir harcamanın toplam gelir üzerinde yarattığı toplam etkiyi ifade eder. Ancak çarpan etkisi mutlaka ekonomik büyümeye yol açacak diye bir varsayımda bulunmak hatalıdır.
Çarpanın etkisi ve ekonomik büyüme üzerindeki net etkisi birçok faktöre bağlıdır. İnşaat sektöründen kaynaklanan kazanç toplumun alım gücüne adil bir şekilde yansıyor mu?
Artan emlak fiyatlarının insanların en temel ihtiyaçlarından olan barınma ihtiyacı üzerindeki etkisi nedir? İnşaat sektörünün çarpan etkisinden bahsederken bu sorulara da cevap aramak gerekir.
Kaldı ki çarpan etkisinin ekonomik etkilerin ortaya çıkması zaman alır ve ülkemizde olduğu gibi bu süre zarfında ekonomik koşulların kötüleşmesiyle birlikte beklenen etkileri azalabilir hatta ekonomik dengelerin bozulmasına da yol açabilir.
“İnşaat sektöründeki kontrolsüz büyümenin topluma bir maliyeti var”
Konuya iktisat bilimi çerçevesinden bakılacak olursa inşaat sektöründeki kontrolsüz gelişmenin oluşturacağı negatif dışsallıklar nedeniyle ekonomiye katkısı kadar ülkeye ciddi bir maliyetinin söz konusu olduğunun da tartışılması gerekir.
İktisat bilimi açısından da aslolan kamu yararı ve toplumun refahıdır. Ülkede bu kadar inşaat furyası devam etmesine rağmen ortada kamu yararı ve toplumun refahı açısından gözle görülür bir pozitif etki var mı? bu ekonomik aktivite ve zenginlik topluma adil bir şekilde yansıyor mu?
Yoksa artan konut fiyatları nedeniyle ülkede yeni nesillerin değil ev sahibi olma, kira ödeyebilme kapasiteleri dahi zarara mı uğruyor? Ranta dayalı ekonomi politikarlarında bu tip sorunların gündeme dahi gelmediğini görüyoruz.
“İnşaat sektöründeki kontrolsüz büyümeyi ekonomik büyüme ekseninde değil ekonomik kalkınma çerçevesinde değerlendirmek gerekir”
İnşaat sektöründeki kontrolsüz büyümeyi ekonomik büyüme ekseninde tartışmaya çalışmak hatalıdır. iktisat bilimi sadece ekonomik büyüme rakamlarını ele almaz, uzun vadeli sürdürülebilir ekonomik kalkınmayı, toplumsal refahı ve negatif dışsallıkları da dikkate alır.
İnşaata dayalı büyüme modeli, sermaye sahiplerinin ve siyasetçilerin rantlardan yararlanma eğilimlerini artırır, diğer toplumsal fayda sağlanabilecek girişimleri arka plana iter, teknoloji ve bilim gibi birçok yeni alanlara yatırım yapma motivasyonarını, inovasyonu destekleme isteklerini olumsuz etkiler.
Bütün bunların uzun vadede yol açacağı potansiyel kayıplar, belli bir kesimin elde ettiği kısa vadeli ekonomik rant ile kıyaslandığı zaman ülke açısından korkunç boyuttadır.
“Hükümetin görevi inşaat sektöründen kaynaklanan kazancın topluma adil bir şekilde yansımasını sağlayacak politikalar geliştirmek”
Ranta dayalı ekonomik modelin yansımalarını özellikle İskele bölgesinde somut olarak görmek mümkün. Kısa bir süre önce Kıbrıs Türk Esnaf ve Zanaatkarlar Odası’nın İskele bölgesinde yeni açılan iş yerleriyle ilgili bir çalışması bu bölgede açılan yeni iş yerlerinin yarısından fazlasının emlakçılık alanında faaliyette bulunduğunu gösteriyor.
Hükümetin görevi inşaat sektöründen kaynaklanan kazançların topluma adil bir şekilde yansımasını sağlayacak politikalar geliştirmektir.
İnşaat sektöründe dönen paranın ekonomide çarpan etkisi yarattığı bir gerçektir. Ama çarpan etkisinin ekonomik koşullar, sektörel yapı ve harcamanın yapıldığı alan gibi faktörlere bağlı olarak değişkenlik gösterebildiğini ve ülkemizde bu etkinin zannedildiği kadar yüksek olmadığını düşünüyorum.
“İnşaata dayalı büyüme modelinin bilimsel açıdan olumsuz çevresel sonuçlar doğurması, altyapı eksikliği ve plansız yapılaşma çarpan etkisini gölgede bırakıyor”
İnşaata dayalı büyüme modelinin bilimsel açıdan olumsuz çevresel sonuçlar doğurması, altyapı eksikliği ve plansız yapılaşma da çarpan etkisini gölgede bırakmaktadır.
Objektif olarak bakarsanız bu kadar hızlı bir şekilde büyüyen, altyapı eksikliği devam ederken belli bir alanda yoğunlaşan kontrolsüz inşaat patlamasının maddi faydadan çok kamusal bir zarara yol açtığını, çevreyi tahrip ettiğini tahmin etmek, bu faaliyetlerden herhangi bir rant elde etmiyorsanız pek de zor değildir.
Kaldı ki bu kadar insana hizmet verebilecek toplu taşıma, eğitim, sağlık vs gibi konularda da herhangi ciddi bir değerlendirme yapılmadığını tahmin etmek güç değildir.
“İnşaat sektörünü ülkede benimsenmiş olan ranta dayalı ekonomik sistemden ayrı değerlendirmemiz mümkün değildir”
Rantçı Devlet Teorisine dayalı ekonomik anlayışın en büyük dezavantajlarından biri vergilendirme yoluyla elde edilecek gelirlerin azalmasına neden olmasıdır çünkü rantı elde edenler genellikle resmi veya gayrı resmi olarak vergi avantajlarına da sahip olabilirler.
Plansız yapılaşma ve inşaat patlaması ranta dayalı anlayışın en öne çıkan boyutlarından biridir. Bu sektörü ülkede benimsenmiş olan ranta dayalı ekonomik sistemden ayrı değerlendirmemiz mümkün değildir.
Ekonomik aktörlerin beklentisi sürdürülebilir kalkınma olmadığı için bunu teşvik edecek politikalar da geliştirilmemektedir. Ekonomik aktörlerin ranta dayalı bir ekonomik sistem beklentisini terk etmemesi halinde bu sorun büyüyerek devam edecektir.
“Ranta dayalı iktisadi model bireyleri zengin ederken toplumsal açıdan ciddi bir maliyet yaratıyor”
Ranta dayalı iktisadi modelin bireysel olarak bir takım pozitif yansımaları vardır ama toplumsal olarak yarattığı sıkıntılar da hesaba katılmalıdır. Bu kadar inşaat yapıldıktan sonra ortaya çıkacak çevresel zararın geri dönüşü de mümkün olmayacaktır. Bunların topluma bir maliyeti vardır.
Kimileri siyasilere yakınlıkları ve kendilerine sağlanan çeşitli imtiyazlar sayesinde ciddi düzeyde bir servet artışı sağlarken, toplumun geriye kalanlarıyla aralarındaki gelir uçurumu giderek artıyor. Ranta dayalı iktisadi modeli bireyleri zengin edebilir ama bunun topluma ciddi bir malyeti vardır. Objektif bir değerlenirme yapılacaksa bunların da hesaba katılması gerekir.
“Mevcut koşullarda inşaat sektörü vatandaşları değil yabancıları konut sahibi yapmayı hedefliyor”
Ülkede bu kadar inşaat varken vatandaşların barınma sorunu giderek büyüyor. Yaşanan inşaat patlaması vatandaşları değil yabancıları konut sahibi yapıyor. Bir yandan emlak fiyatları sürekli olarak yükselirken diğer yandan da birçok konutun boş olması dikkat çekiyor.
Bu gözardı edilmemesi gereken bir sorundur. Bu dünya genelinde yaşanan bir sorundur Özellikle büyük şehirlerde, inşaat patlamasına rağmen barınma sorununun giderek büyüdüğü ve emlak fiyatlarının sürekli yükseldiği, ancak aynı zamanda birçok konutun boş kaldığı gözlemlenmektedir.
Bu durum, yerel halkın konut edinme kapasitesini aşan fiyat artışlarıyla ilişkilendirilmekte ve genellikle yabancı yatırımcıların yüksek talebi sonucu oluşmaktadır.
“Yabancı yatırımcıların emlak piyasasındaki varlığı yerel vatandaşların konut edinme şansını azaltıyor”
Yabancı yatırımcılar genellikle emlak piyasasında spekülatif hareketler yaratmakta ve yerel vatandaşların konut edinme şansını azaltmaktadırlar. Ayrıca, bazı şehirlerde yüksek konut fiyatlarına rağmen boş duran konutların varlığı, spekülasyonun yanı sıra yanlış yönlendirilmiş şehir planlaması ve yatırım stratejilerinin bir sonucu olarak değerlendirilebilir.
Bizim yeni yeni tanıştığımız bu sorun sadece bize özgü değil, global bir sorundur. Yabancı yatırımcıların emlak piyasasındaki varlığı birçok metropolde yaşam maliyetinin artmasına neden olmaktadır. Bu faktörlerin şehir planlaması ve vergilendirme politikaları kapsamında değerlendirilmesi gerekir.
“Boş konutlara vergi uygulaması dikkate değer bir öneri”
Değerli ekonomist dostum Mertkan Hamit bir süre önce yurtdışında bazı şehirlerde olduğu gibi boş konutlara vergi uygulanması önerisini gündeme getirmişti. Boş konutlara vergi uygulaması, sahiplerini bu mülkleri piyasaya sürmeye veya alternatif kullanımlar aramaya teşvik ederek, konut arzını artırabilir ve fiyatları düşürebilir.
Ayrıca, toplanan vergiler yerel yönetimlerin altyapı ve diğer ihtiyaçlar için ek mali kaynak sağlayabilir. Ama bana göre bunun pratikte uygulanması zor çünkü başarılı olabilmesi için oldukça yüksek bir vergilendirme yapılması ve boş konutların sıkı şekilde denetlenmesi gerekiyor. Bunun başarıyla uygulanması ne kadar mümkün olur bundan emin değilim.
